完善房地产业融资对策

 

1.采用多元化融资模式

 

房地产行业是一个资本高度集中的行业。开发房地产项目需要投入大量资金。假设没有多种融资手段，企业将面临更严重的问题，如停滞不前，甚至资本链断裂。因此，房地产企业必须加强融资渠道创新，采用多元化融资模式，形成以银行信贷、房地产信托等融资为主的融资体系，其他融资模式为辅。降低房地产融资风险。具体的融资方式有：

 

(1)内源融资

 

是房地产业依靠自身资金融资的一种方式。它不仅包括自有资金，还包括应收账款和票据。房地产企业可以通过金融机构直接实现这些企业的资金，并将其投入到新的房地产开发中。内源融资具有风险小、成本低的优点。对于房地产开发企业自有资金较少的情况，可以根据房地产开发企业的项目时间和工期，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产开发商和经营者通过合作开发房地产项目的一种融资方式。房地产开发商和经营者采取联盟合作、统筹协调的方式，加强期房营销和宣传，增加销售，使双方能够获得稳定的现金，最大限度地降低经营风险[3]。

 

(2)直接融资

 

直接融资包括股票融资和债券融资，其中债券融资的比例相对较小，主要是股票融资。股票融资是指企业在上市发行股票后获得融资。房地产开发企业上市后，可以迅速筹集资金，将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资没有固定的还款期限和利息负担，以企业经营状况为担保，但股票融资存在一定的困难，即上市要求较高，连续两年亏损将被迫退市。

 

(3)间接融资

 

间接融资是从金融机构（主要是银行）获得贷款。目前，我国房地产业的发展资金大多来自银行贷款，已成为房地产业融资的主要途径。

 

(4)新的融资方式

 

①夹层融资：是债权与股权之间的信托产品。夹层投资是一种长期融资，可根据特殊需要进行调整。夹层融资中的支付也需要根据企业现金流的情况来确定。夹层投资主要适用于融资企业现金短缺、扩张、收购后银行信用额度仍不能支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITS主要是通过发行收益凭证，收集大多数投资者手中的资金，并交付给房地产投资经营管理的专门投资机构。同时，将投资的综合收益按一定比例分配给投资者的信托基金。REITS在国际意义上与基金相当，REITS是资产证券化的表现[4]。

 

2.合理建立融资结构

 

在发达国家的房地产融资和金融机构中，发展了一套成熟的融资和投资管理方法。中国房地产业可以引入这种管理方法，缓解当前房地产业的财务压力，为中国金融机构提供良好的参考，促进中国房地产的金融创新，实现投融资的快速发展。如果社会福利基金融资是房地产金融将公积金与住房抵押贷款相结合的一种融资方式，主要来自新加坡，有利于经济发展落后、资金不足的发展中国家的融资。

 

 　　3.完善融资法律法规

 

房地产开发必须有法律可依，但目前我国房地产投资开发法律法规极不完善，导致房地产业融资无法依法。房地产融资中出台的法律法规大多内容广泛，缺乏相关细则。因此，在实际执法中，会出现把握规模大、增加交易成本的现象。因此，要完善融资法律法规，主要方法有：⑴制定低压贷款法，规范现有抵押市场。出台相关法律法规，解决司法、行政处罚、住宅抵押处分三权纠纷，确保抵押登记评估得到法律保护；⑵制定住房金融机构组织法、住房金融法、抵押贷款证券化业务会计制度；⑶管理住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关住房金融经济活动，制定相关管理制度，为房地产融资创造法律、法律、非法发展环境，确保房地产金融稳定健康发展[5]。